Escolher a melhor forma de comprar um apartamento pode garantir bom negócio

05/02/2024 às 09:42 • Atualizada em 09/02/2024 às 09:56

Existem diversas formas de comprar um apartamento e adquirir a casa própria, como por meio de leilão de imóveis Bradesco, consórcio, financiamento ou programas como o “Minha Casa, Minha Vida”, por exemplo. Como esta pode ser uma responsabilidade financeira duradoura, é preciso estudar e analisar qual opção faz mais sentido para cada realidade.

De acordo com pesquisa do Instituto Datafolha, 87% dos brasileiros sonham em ter um imóvel, tendo esse como principal objetivo de vida. O levantamento, divulgado em 2022, entrevistou mais de 3.100 pessoas de todo o país com idades superiores a 21 anos. A opção “ter uma profissão” empatou com a casa própria, seguidas de estabilidade financeira, plano de saúde, religião, filhos e casamento.

O estudo evidencia como o sonho de ter a casa própria, sem precisar pagar aluguel, é cultural e tem relevância ímpar no movimento e no esforço financeiro que as pessoas estão dispostas a fazer em prol de alcançar essa meta. Assim, para comprar um imóvel, especialistas financeiros alertam que é importante ter em mente a diversidade de caminhos disponíveis e a necessidade de fazer planejamento e traçar estratégias de execução antes de escolher qual deles percorrer.

Arrematar imóvel em leilão judicial, por exemplo, requer atenção a detalhes como documentação e formas de pagamento diferentes daquelas envolvidas em outras formas de aquisição de moradia. Além do leilão, de modo geral, as principais maneiras de adquirir um imóvel são comprar à vista, fazer financiamento e participar de consórcio e, cada uma delas, funciona de uma maneira diferente.

Financiamento imobiliário

Bancos tradicionais costumam oferecer a seus clientes o financiamento de um imóvel em parcelas que podem ser divididas em até 35 anos. Essa prática, ainda que facilite o pagamento devido ao parcelamento prolongado, costuma envolver alta cobrança de juros.

De modo geral, existem dois principais sistemas de financiamento no Brasil, que operam de maneira complementar. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o mais antigo, criado e atuante desde 1964. A maioria dos recursos dessa modalidade provêm de depósitos em cadernetas de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e podem ser utilizados para compra de um imóvel residencial, construção ou reforma.

O valor dos imóveis vai até R$ 1,5 milhão e o valor financiado pode chegar até 80% do preço do imóvel, incluindo as despesas com contratos. Já os juros ficam em torno de até 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR). O prazo das parcelas mensais é de até 35 anos.

O outro modelo mais conhecido de financiamento é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Criado em 1997, o seu objetivo é atender à demanda que não se enquadra nas normas de empréstimos do SFH. Por meio da emissão do certificado de recebíveis imobiliários (CRI), por exemplo, as construtoras captam dinheiro no mercado, antecipando os recebíveis dos empreendimentos.

Não há valor limite para os imóveis e o financiamento pode chegar até 100% do valor do imóvel. Já os juros e o prazo podem ser negociados entre clientes e bancos. O tipo de imóvel pode ser residencial ou comercial, incluindo espaços para locação. Diferentemente do SFH, o uso do FGTS é vetado, mas tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem recorrer à modalidade.

Consórcio de imóveis

No modelo de consórcio, o cliente compra uma carta de crédito no valor do imóvel que ele pretende adquirir. A partir daí, o pagamento desse consórcio também é feito mensalmente pelo período definido na negociação entre o cliente e a empresa. A utilização do dinheiro, de fato, da carta de crédito, contudo, só pode ser feita se o cliente for contemplado.

Essa contemplação ocorre de duas formas: por sorteio mensal, oferecendo um valor fixo definido pela administradora e por meio de um leilão que a administradora faz entre os clientes que pertencem ao mesmo segmento – procedimento chamado de lance. Nessa modalidade, a pessoa interessada pode conseguir a carta de crédito por meio do sorteio ou guardar dinheiro para fazer o lance e antecipar seu objetivo.

Em comparação ao financiamento, as taxas de juros dos consórcios costumam ser menores. Enquanto os financiamentos seguem a Selic, que até o final de janeiro de 2024 estava em 11,75%, a taxa do consórcio é de 3% ao ano mais as correções anuais.

Leilão de imóveis

Uma das alternativas possíveis para comprar uma casa ou apartamento é o leilão. Segundo portais especializados, geralmente, os imóveis que estão sendo vendidos neste modelo contam com preços mais baixos.

Um apartamento adquirido num leilão de imóveis no Rio de Janeiro, por exemplo, pode representar uma oportunidade de investimento, especialmente pelos preços mais acessíveis em comparação ao mercado tradicional. Ao decidir participar de um leilão imobiliário, é essencial, contudo, visitar o imóvel, se permitido, para avaliar seu estado físico e verificar possíveis necessidades de reparo ou reforma.

Nesse sentido, o entendimento e a transparência em relação ao processo são fundamentais para que o comprador tome decisões informadas e evite surpresas no futuro.

Programa “Minha Casa, Minha Vida”

Criado em 2009, o programa de habitação do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foi retomado em fevereiro de 2023. O objetivo é democratizar, para a população de baixa renda, o acesso à moradia própria. São proporcionados taxa de juros abaixo do praticado pelo mercado tradicional e subsídios para facilitar a aquisição de casas populares e conjuntos habitacionais.

Podem se inscrever famílias que não tenham imóveis em seu nome e atendam aos critérios sociais e de renda. Todos os requisitos podem ser conferidos na página do programa.

Segundo o Governo, estima-se que dois milhões de casas sejam contratadas até 2026. Além disso, o MCMV voltou a contar com a Faixa 1, categoria que engloba famílias com renda bruta de até R$ 2.640. Anteriormente, era necessário ter renda de até R$ 1.800.

Compra à vista

Outra possibilidade de comprar um apartamento é pagar à vista. Esse cenário pode não ser muito comum, já que o valor de um imóvel é alto e o salário médio do brasileiro nem sempre condiz com compras nessa faixa de preço.

Existem algumas saídas, contudo, que podem reverter essa realidade – como alugar uma casa temporariamente e investir a diferença entre o aluguel e a parcela que seria paga num financiamento ou num consórcio.