A reforma tributária deve aumentar a carga de impostos para pessoas físicas que investem em imóveis para locação. No sistema atual, a tributação recai exclusivamente sobre o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%. Com as novas regras, esse segmento também passará a pagar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados pela reforma.

Segundo o advogado Lucas Medeiros Duarte, sócio do escritório Saad & Duarte Advocacia e Consultoria Jurídica, de Campo Grande, a carga tributária aumentará para pessoas físicas proprietárias de mais de três imóveis distintos destinados à locação. Na prática, a mudança elevará custos e reduzirá os rendimentos com aluguel.

Conforme o artigo 251 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, serão contribuintes do regime regular do IBS e da CBS as pessoas físicas que, no ano-calendário anterior, obtiverem receita total superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis e que possuírem mais de três imóveis distintos.

Embora as novas regras entrem em vigor apenas em 2026, haverá um período de transição até 2033, quando o modelo será aplicado integralmente.

Diante desse cenário, o advogado avalia que a tributação na locação de imóveis será mais vantajosa para empresas, cuja alíquota de IR varia de 11,33% a 14,53% — praticamente metade da cobrada de pessoa física. “A reforma tributária estimula a criação de PJs. Ficará melhor criar uma pessoa jurídica na atividade imobiliária porque a alíquota hoje já é menor.”

Abatimento de tributos na venda de imóveis

A construção civil também será impactada, com a incidência das alíquotas de IBS e CBS nas operações de comercialização de imóveis. No entanto, as despesas poderão ser abatidas. “Podemos dizer que a tarifa padrão desses dois tributos juntos será de 26% a 28%, mas na hora de vender os imóveis as alíquotas poderão ser reduzidas pela metade, ficando em 14%.”

Isso significa que a incidência de tributos na compra de insumos da construção civil poderá ser compensada no momento da venda. Para isso, basta guardar todas as notas fiscais e contar com assessoria especializada para o planejamento tributário, recomenda o advogado.

Ele acrescenta que a reforma tributária “traz uma ideia de não cumulatividade de imposto e de redução da sonegação fiscal”. Nesse contexto, lembra que a Receita Federal estruturou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), ferramenta que integra imóveis urbanos e rurais e faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).